場所:兵庫県宝塚市
依頼人:K.M(45歳男性)
家族構成:妻、子供(9歳と12歳)の4人家族
登記名義人:夫(K.Mさん)
相談内容:
出来ればリースバック希望
子供の学校を変えたくない
今は滞納をしていないが来月から支払い不可
当時の債務状況:
UFJ銀行の住宅ローン4,100万/残金約3,100万円
毎月12万円の返済
車のローン:4万円/月
その他の借金:2社/60万円
収入の状況:
夫のK.Mさんは毎月の収入が減り約40万円あった収入が20万円に
妻のパート収入は7万円
当時の市場価格:2,300万円 〜 2,600万円(AI査定)
債権者との交渉経験が豊富である旨をを伝え、売買価格2,000万円〜2,300万円で検討
リースバックの家賃想定を予測、月家賃/11万円前後の契約の可能性を示唆
近隣の家賃相場は、月/8万円
任意売却実行期間に蓄えられる資金を提示(例:期間貯蓄額+引越費用)約140万円
【クリックで表示】「債権者との交渉経験」について
住宅ローン残債務額が不動産売却価格より多い(オーバーローン)場合、売却するには債権者の同意が必須です。
何故なら不動産売却直後に住宅ローンを一括返済できないと、不動産に設定されている抵当権が抹消できません。
その状態の物件は通常売れないため、任意売却することに債権者から事前同意をもらい、彼らに抵当権を抹消してもらう必要があります。
(ちなみに通常の不動産売却なら、債務完済=住宅ローンを支払い終えた場合に抵当権の抹消合意となります)
この様に債務の残った状態であることを承知のうえで、債権者から販売活動を行う許可を得るために、任意売却専門家が交渉します。
債権者側にも各分野の担当者がいますので、やはりその点を加味しても交渉上手な経験ある業者に対応を依頼するのがよいでしょう。
【クリックで表示】任意売却実行期間に蓄えられる資金
任意売却は、業者が依頼を受けた後に債権者が予定を了承した時点で、やっと準備期間に入ります。
早くても対応開始前から販売活動終了まで、概ね最大12ヶ月くらいを見ておく方がよいでしょう。
また滞納時期や競売の開始通知があった後の任意売却は、競売と同時進行する事になり、時間的にもタイトになるでしょう。
任意売却実行期間中には、債務者に一旦催促を止めてもらう事ができます。
その間はローンの支払いを一時停止しながら自宅に住めますから、今後の生活の為に貯蓄できる期間として考えることができます。
リースバック価格が、支払い可能な家賃と合わず、最大価格で売却して債務圧縮を優先
債権者の同意のもと、オーバーローン状態の物件を2,100万円で売却
残債務については別途交渉済み
同じ学校区内で、家賃¥82,000円/月の借家に引越
その他の債務については、一般社団法人 任意売却協会に所属する提携弁護士に依頼
【クリックで表示】最大価格で売却して、債務を圧縮する
一般的には競売により売れた不動産の売却価格は、一般市場価格の6割から8割程度になるとされています。
一方で任意売却の場合、競売とは違って一般の市場価格程度まで売り値が上がる傾向にあります。
不動産を売る時は、当然ながらできるだけ高く売ることで、債権者も回収金を多く確保できます。
もちろん債務者も残債務の金額を少なくすることができますので、双方にとって良い選択肢と言えます。
競売の場合は残債務に対し一括での返済を請求され続けますが、任意売却なら状況次第で少額の分割払いを交渉可能です。
どうせ手放すことになる自宅だとしても、残債務の有無やその過程で味わう苦労の増減に関して、任意売却で負担を減らすことが出来ます。
【クリックで表示】「その他の債務」とは
この事例で言う「他の債務」とは、設備関連のローン(太陽光発電/エコ給湯)、事業者ローンや、少額ローンの事です。
ケースによりますが、設備には別途抵当権が設定されてない場合が多く、住宅価格に反映され動産として売却されます。
返済されない借金は無担保債権で残り、金融債権も抵当権が無い場合は概ね同じです。
弊社対応案件の場合、必要に応じて、弊社が所属する一般社団法人 任意売却協会所属の弁護士が債務整理を引き受けます。
第2抵当権の設定があるケースは、手慣れの任意売却専門業者なら先方の債権者とうまく折り合いをつけて解決できるでしょう。
ちなみに、このような交渉に関しては、一般の不動産業者は経験不足により不得意です。
【クリックで表示】弊社の提携・協力弁護士について
弊社は共に所属する一般社団法人 任意売却協会の会員である弁護士や、司法書士と提携しております。
提携弁護士・司法書士についてはこちらのページからご確認ください。
場所:大阪府大阪市北区
依頼人:N.S(28歳女性)
家族構成:夫、子供(1歳)の3人家族
登記名義人:夫
相談内容:
離婚前提
相談者のN.Sさんは夫の連帯保証人で、元会社員
自宅は1年前に購入
当時の債務状況:
住宅金融支援機構から3,900万円
未払4ヶ月
当時の市場価格:3,200万円(AI査定)
最大価格で売却してローン残額を減らし、残りを一括または最長の分割で払うことを提案
夫名義のため、売却に必ず夫と双方の同意が必要であることを説明
夫の署名と捺印を貰ったうえで、最終的に債権者の同意のもと、3,200万円で売却
残債については、両家の家族会議を経て、夫が単独で分割払いをする事で合意
本件の場合は自宅を残す事や利用目的がない為、最大価格での売却を設定しましたが、状況により柔軟な提案をさせて頂いております。
場所:兵庫県伊丹市
依頼人:Y.D(42歳男性)
家族構成:妻、子供(小学生、中学生)の4人家族
登記名義人:夫(Y.Dさん)
相談内容:
勤め先を退職、転職が不安定。固都税滞納1年あり 。
子どもたちの学区を変えたくない。
当時の債務状況:
りそな銀行の残高3,200万円
住宅ローン返済額:毎月12万円、滞納3ヶ月
固定資産税
その他資産:車1台所有(ローン3万円/月)
当時の市場価格:3,000万円(AI査定)
先ず銀行に対し、リスケジュールができる事を説明し試算
相場が安定した物件の為、債権者との価格交渉は難しいと判断
相談者がリースバックする場合に支払える想定家賃だと、債権者から売却許可をもらえない可能性が高い
(例):物件3,000万円の購入者にリースバックを依頼しても、支払える家賃が最大月/8万円では成立不可
放置した場合に迫る、競売・強制退去まで5ヶ月程度と予測
ただちに任意売却を開始すると、準備に最大で10ヶ月〜12ヶ月程度の余裕があると予測・説明
準備期間に、ローンの支払いを生活再建の資金に回し、最終的に引越資金まで捻出する方針で調整
最大価格で任意売却することで、競売より残債務も少なくなり、少額の分割交渉(競売の場合は無い)も可能となる事も説明
【クリックで表示】リスケジュールとは
リスケジュールとは、主に債権者と交渉することで住宅ローンの返済方法・金額や期間の調整を計ることを意味します。
業界では略してリスケとも呼ばれます。
住宅ローン返済における実質的な効果としては、あくまでも一時的に返済の負担を軽減する対応となります。
なので、根本的な返済不能・住宅ローン破綻の回避のためには、任意売却やリースバックが最も有効であると言えます。
【クリックで表示】債権者との価格交渉
任意売却は、債権者の承諾なしに実行することはできません。
任意売却後の売却金から、債権を回収する債権者としては、任意売却の条件等に同意する権利があるからです。
例えば売り出し価格についても、債権者の意向を加味したうえで販売開始され、また適宜価格も変更される場合があります。
交渉の結果全てが決まるので、経験豊富な任意売却業者なら、債務者の立場と債権者側の意向を上手く調整することができるでしょう。
【クリックで表示】住宅ローンの返済を保留し、生活再建資金を準備
任意売却を依頼し債権者が了解すると、任意売却の準備・販売活動期間へと移ります。
任意売却の実施期間は法的に住宅ローンの支払いをせず、返済を一時的に保留することが出来ます。
本来支払うべきローンや家賃に相当するお金の一部を、今後の生活再建資金に転換できると考えてみましょう。
どうでしょうか、まとまった準備資金を確保できるのではないでしょうか?
【クリックで表示】任意売却では引っ越し費用を捻出できるのか
自宅を競売で手放す場合は文字通り全てを失い、引っ越しに必要なお金などの補助もないまま放り出されます。
しかし任意売却の場合は、多くの債権者から引っ越し資金を捻出することは不可能ではありません。
このように債務者の立場を説明し、任意売却後の生活を見据えて最終的な価格や配分額を交渉できるのが、任意売却の強みなのです。
捻出できそうな引っ越し費用の目処は、場合によりますがおよそ8万円〜15万円ほどです。
それ以上を保証する業者もいますが、当社としては若干話を飛躍させている、または無理があるという印象です。
リスケジュールについて検討したものの、先々の事を考えて任意売却を決断
予想通り物件は、3,000万円で買い手が見つかり、債権者の同意のもとで任意売却が成立
残債務についても、債権者との話し合いで少額返済で合意。
引越しは子どもたちの春休みまで待ち、同じ学校区で希望家賃7万円のマンションに転居
場所:大阪府大阪市
依頼人:T.Y(32歳女性)
家族構成:夫、子供(4歳)の3人家族
登記名義人:夫
相談内容:
住宅ローンを収入合算で組んでいたが、夫の収入が激減
自身は連帯保証人
大手の一般不動産仲介に売却依頼中であるが、反応が無い。
売却可能なら任意売却を優先したい。
当時の債務状況:
住宅ローン残高:4,700万円
相談時点での滞納なし
住宅ローン支払い額:15万円/月
当時の市場価格:3,500万円 ~ 3,800万円(AI査定)
【クリックで表示】不動産仲介の種類について
不動産仲介の種類には主に「一般媒介/専任媒介/専属専任媒介」があります。
任意売却を依頼する場合は、専属専任媒介(ある特定の業者に依頼し、他の業者や自身での販売活動は出来ない)である必要があります。
これは原則として債権者が業者に希望する要件なので、依頼者や介入する宅建業者が決める事ではありません。
なので依頼を受けた業者は、より一層依頼人への責任に対して真摯に応える必要があります。
【クリックで表示】任意売却か、その他の方法か
一般市場で仲介できないオーバーローンの不動産(売却価格で債務を一括返済できない不動産)を処分する方法は何でしょうか。
答えは二つ:競売または任意売却、それしかありません。
任意売却を選択すればその内の選択肢にリースバックも含んでいます。
競売開始の通知書が届く前に依頼しないと、最終的に選択肢は競売のみとなってしまいます。
そうなる前に、任意売却の依頼をすることで全てを失うリスクを回避することができます。
債権者との交渉が必須である任意売却は、専属専任の媒介契約が必要であることを再度説明
債権者との交渉から、販売活動に移行するまでは約3ヶ月〜4ヶ月程度であると予測・説明
ただし販売前には債権者による価格査定や売却許可まで必要なので、合計期間は約6ヶ月〜10ヶ月くらい目処
任意売却依頼後は、ローンの支払いは停止すると説明
売買価格:3,800万円
残債務についても、長期間の少額払いで交渉成立済み
依頼から売却まで要した期間は約8ヶ月
売却後は家賃10万円のマンションに引越し
多くの相談に共通する特徴
主に収入減による住宅ローンの返済困難である
引越し先のエリアと、引越しのタイミングを重視したい
例)子どもの学区、子どもの春休みまで待ちたい、など
任意売却を成功させるための鍵
早期相談している(住宅ローンの滞納開始や、競売開始の通知が届く前)
任意売却を専門とする不動産会社に相談した
A:相談者・依頼主らの収入減が、住宅ローンに関する相談や依頼の決め手になることが多いです!
昨今の金利優遇(低金利政策)で、高額の住宅ローン契約が急増
理由は多々あるものの(減収/収入合算/離婚)、結果的に相談者の収入減が相談の決め手となっている
A:①なるべく早く、②「任意売却の専門業者」に、ご相談ください!
任意売却専門の不動産会社なら、競売までの時間制限内に問題を解決できる
一般的な不動産会社には無い、適切な販売価格で任意売却を成立させるスキルがある
任意売却専門の不動産会社なら、債権者との交渉経験が豊富で、より好条件で取引が出来る
基本的に相談から依頼完了まで、依頼主負担の料金や費用・依頼報酬はかからない
場所:大阪府枚方市
依頼人:K.Y(53歳男性)
家族構成:妻、子供(15歳、18歳、21歳)の5人家族
登記名義人:夫(K.Yさん)
相談内容:
同居家族の住環境を変えたくないので、リースバックを希望
会社にも迷惑をかけれない
当時の債務状況:
合計¥1,350万+別途延滞利息
住宅金融支援機構(以下債権者①):¥350万(元金)
返済の催促を無視していた為、債権減額交渉は一切無し&全額一括返済のみを要求されている状態
社内融資(以下債権者②):¥1000万(元金)
仕事の継続を勘案して同時解決必至とのこと
その他の状況:
夫のK.Mさんは単身赴任中
不動産は枚方市内のマンション
当時の市場価格:¥1,400万~¥1,500万(AI査定)
債権者①に対して催告書への対応を放置した為、延滞利息も加算され交渉不可の状態だったので、一括返済が必要と判断
債権者②に対しても、社内融資の状況から一括返済が無難と判断
これら両債権者との交渉を経て、一括返済した場合の元利金合計金額が¥1,500万まで圧縮可能なら、リースバック可能と判断
賃貸条件: ¥11万/月(管理費積立金含む)+固定資産税負担無し
設備の修復義務は賃借人にて行う
賃貸期間は最長6~8年程度で年次更新
再買取条件は希望無し
場所:大阪府大阪市
依頼人:O.H(49歳男性)
家族構成:妻、子供(14歳、16歳)の4人家族
登記名義人:夫(K.Yさん)
相談内容:
催告書等確認漏れで6ヵ月経過状態
代位弁済後の状況で相談
子どもの学区を変えたくないため、リースバックを希望
成立した場合、6年目を目途にO.Hさんの実家に移る予定
当時の債務状況:
住宅金融支援機構:¥2,200万
富士銀クレジット:¥670万
その他:雑債務
当時の市場価格:¥3,200万(AI査定)
不動産売却後もギリギリ清算可能範囲のため、一般売却も可能と判断
オーナーズ・プランニング株式会社が全額返済で立替も可能と提案
O.Hさんの実家に移るまで、賃貸で今の家に住み続けることで合意
賃貸条件:¥12万/月(管理費積立金込み、固定資産税支払義務無し)
設備の修復義務は賃借人にて行う。
再買取条件:希望無し
現在の名義人(相談者)が抱える他の債務については、弁護士に相談し整理するよう調整
相談者の希望どおりの条件でリースバックが成立、2023年現在も賃貸契約中
場所:兵庫県芦屋市
依頼人:S.K(4歳男性)
家族構成:妻、子供(10歳、13歳)の4人家族
登記名義人:夫(S.Kさん)
相談内容:
経営していた会社の運営がうまくいかず倒産
今後自己破産予定
子どもの学校区を変えたくない
当時の債務状況:
古都税滞納:約¥30 万
三菱UFJ銀行住宅ローン残高:¥5,800万
その他
妻は会社員
当時の市場価格:¥4,800万(AI査定)
債権者との交渉価格の結果、4,000万円以内で折り合いがついた場合、2年後を目途に会社員の妻名義で買戻すことを提案
それまでは、第三者に購入してもらい、リースバック(賃貸借契約)で引き続き家に暮らす方針で調整
賃貸条件:¥20万/月(固定資産税負担なし)
設備の修復義務は賃借人にて行う。
再買取条件:2年後に妻名義で購入
2年間の賃貸借契約後、予定通り妻名義で買戻す方向で第三者に一旦売却
(2023/3時点:妻名義にて4,300万円で再購入=バイバック成立見通し)
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