事前相談会でよくある質問

この記事では、毎週末オーナーズ・プランニング株式会社が開催している「住宅ローン返済相談会」でよくある質問と回答をまとめます。

【返済不履行～3ヶ月未満】：任意売却は可能、でも急いで！

一括請求の通知を放置すると、保証会社（債権者）は競売の準備に入ります。

競売により、強制的に債務者の財産（住宅）を売って、少しでも返済分債務を回収するためです。

この時点でもまだ任意売却で解決できるチャンスは残されていますが、時間はあまり残されていません。 

事実上最後の任意売却をするチャンスになります。

【返済不履行～3ヶ月未満】：状況次第！でも任意売却のチャンスはある

 およそ6ヶ月以上住宅ローンの返済を放置すると、競売開始決定通知が届くことになります。

これは「もう債権者が競売の準備に着手しましたよ」と通知するためのお知らせです。

こうなると残った借金の一括返済、または早急な対応（任意売却など）が必要です。

しかしこのタイミングで任意売却を実行しようとしても、債権者の同意を得られず、競売を優先されてしまう場合があります。

なので、競売開始通知が届く前までには絶対に任意売却の相談をしてください。

【競売のスケジュール】　※地域差がありますが、一般的には次の通りです。

1. 返済が滞った後の「債権者の手仕舞い期間」に、債務者が借金を完済できれば、競売を回避できる場合があります。 

2. それを過ぎると「競売公告期間」に入り、競売の告知が行われ、一般的には数か月後競売が実施されます。 

3. 競売成立後は新しいオーナーに物件を明け渡す「執行」の手続きが行われます。

【競売の進行イメージ】

1. 公告

2. 執行官による現地調査

3. 入札期間

   • 開札期日／売却許可決定／代金納 付／登記

   • 引渡命令／強制執行

【不動産引渡公告開始から引渡までの期間について】

地域によって異なりますが、概ね5ヶ月～7ヶ月程度になります。

ローン残額が不動産売却額を上回る「オーバーローン」状態では、一般市場を介して自宅を売ることが出来ません。そんな時に自宅を売却する手段として「任意売却」という手法があります。 

これは債務超過を抱える債務者が、債権者と交渉して、自らローン残額よりも安い価格で不動産を売却する許可を得て方法です。

債務者は債権者の了承を経て、ローン残額が販売価格を上回っても自宅を売却することが可能となります。債権者としても一定の損失（回収出来る債務が多く見込まれるわけではないため）を受け入れる代わりに、債務者に対する競売や差し押さえを回避することが出来ます。

任意売却（あるいはリースバック）のメリットは競売にはありません。少しでもストレスフリーな状態で解決したいとお考えなら是非、任意売却を検討しましょう。

• 公告によってプライバシーがなくなる
  ～競売開始の公告とは、公に情報公開される「競売開始のお知らせ」です。まず執行官が競売対象者の自宅を訪問し、内部調査をして入札価格の査定をし ます。その内容はもちろん、自宅の住所・間取り・自宅内部の写真まで、現在生活中の環境やプライバシーを公に曝け出すことになってしまいます。 これはインターネットでも掲載されます。 

• 入札期間に嫌な事が起きる
  ～不動産業者はもちろん、一般の方も競売に「訳あり不動産の格安セール」として興味を持っています。不動産からはしつこく営業が来たり、自宅写真を購入対象として撮ったり、近隣に聞き取り調査をしたりと、迷惑行為が始まるのも事実です。

• 最終的に強制退去になる。
  ～任意売却と違い、競売は裁判所のスケジュールで全て進行します。一度競売が始まったら、中止はもちろん延期や日時変更には一切応じてもらえません。立ち退く日が決まったら、法的にあなたは自宅を立ち去ることを余儀なくされます。

いずれも任意売却で回避できる問題です。住宅ローン返済相談会では「任意売却という方法を知ってよかった」「任意売却で今から起こる問題を避けられそうだ」と、お喜びの声をいただいています。ぜひ一度、お越しください。