よくある質問

A：競売の入札前にあなたと債権者（金融機関等）との合意のもと、あなた自身の意思で不動産を売却する方法のことを指します。

売買価格でローンを一括返済できない状況（オーバーローン）など、つまり普通売却ができない状態で、競売前に競売を避けて自宅を売却しローンの返済に充てることができる唯一の販売方法となります。

あなたと金融機関等の債権者との間で直接交渉ができる為、できる限り双方に良い条件での解決を模索する事ができます。

例えば、引越代金や当座の生活資金の確保などが交渉によって可能ですし、また引き続き自宅に住み続けながら徐々にローンを返済する方法（リースバック）なども模索することが可能です。

任意売却について詳しくは、「任意売却とは」のページへお進みください。

A：任意売却に費用はかかりません。無料です。

弊社で一番多い質問が、この費用についてのご質問です。

みなさん「本当に費用がかからないの？」と少し懐疑的に思われている方が多いようですが、本当にかかりません。

厳密にいえば、任意売却の費用をあなたが負担するのではなく、債権者に支払われる売買代金より私たちは手数料をいただきます。

（例えば任意売却後、あなたの債権者である銀行が受け取る分から、私たちは報酬を頂くので、依頼主様負担の報酬・料金はありません）

なので、あなたが費用を負担することは絶対にないので、ご安心ください。

費用についてのご説明・お問い合わせは、「費用について」のページへお進みください。

A：下記のように様々なメリットがあります。

• 市場に近い相場で売却できる可能性が高く、債権者へより多額の返済が可能

• 競売のように告知される事がないので、諸事情を人に知られる心配がない

• 交渉次第では、引越代や当面の生活資金の確保が期待できる

• 抵当権抹消代や滞納分の住民税、固定資産税等々を債権者が負担してくれる

• 売却後の「無担保債券」についても返済しやすいように交渉してくれる

• 債権者や購入者と退去時期を協議できる

• 一部資料等準備費用を除いて、業者への相談から依頼完了までの依頼金や報酬が無料

「任意売却のメリット」のページもぜひご覧くださいませ。

A：ローン返済滞納前から、競売の開始決定通知が来る前までが期限と言えます。

早ければ早いほど、良いと言えるでしょう。任意売却に失敗する大半のケースが「相談が遅すぎた」ことによるものです。

特に住宅ローンの支払いがおおよそ4～6ヶ月ほど続いた場合、競売の開始決定通知というものが届きます。これが届いたら、一刻の猶予もありません。競売の開始決定通知が届いた後は、競売と同時進行で任意売却を進めることになります。時間との戦いがより一層厳しくなり、場合によっては任意売却に失敗してしまうこともあります。

住宅ローンの支払いに不安を感じたり、現に支払いが滞り始めたら、任意売却の相談を始めた方が良いです。

A：任意売却した際に生じた売買代金で支払いをしても債権（借金）が完済できなかった場合、残った債権（借金）は無担保債権として、金融会社等から「債権回収会社（サービサー）」に譲渡されます。

なので、任意売却後の無担保債権については、この債権回収会社と交渉する事になります。

通常のケースだと、交渉後の返済額は「5千円～3万円位の間」での分割返済となります。

A：事例によって異なりますが、通常のケースだと「1-3ヶ月程度」です。

任意売却による不動産の購入者が決定し、金融機関の了解が取れたら、購入者との相談によって引渡期限を決定します。

なお新たな所有者と賃貸借契約を結ぶなどして、別の形で引き続き家に住み続ける方法（リースバック）も存在します。

A：自己破産「前」の任意売却がおすすめですが、場合によります

多くの場合は自己破産「前」の任意売却がおすすめです。場合にもよるので、一度弊社まで是非ご相談ください。

自己破産「前」に任意売却することで、たいていは同時廃止事件として安い費用と手間で手続きを済ませられます。

逆に自己破産「後」の任意売却だと、ほとんどは管財事件として処理され、裁判所への予納金支払い等で負担が増します。

一応、自己破産「後」に任意売却することで、債権者に対して任意売却を持ち掛けやすくなるメリットもあり得ます。

※自己破産のタイミングについては、コラム記事「任意売却と自己破産」「自己破産は任意売却の前か、後か」もお読みください

A：住宅ローンを約1～2ヶ月程度滞納すると 、 まずは郵便物や電話等による督促があります。

滞納期間が6ヶ月（金融機関によっては3ヶ月）以上になれば『期限の利益の喪失（そうしつ）』となり、督促対応から競売処理へと移行されます。

＜滞納期間が1～2ヶ月の段階で、あなた個人ができる事＞

債権者（金融機関）に「リスケジュール」（月々の支払いやボーナス払いの見直しをお願いする）を申し出るのが良いでしょう。

もちろん、任意売却を前もって検討するのも非常に良い選択です。

＜滞納期間が3ヶ月以上の方＞

いつ競売になるか分からない状態です。早急に専門家へのご相談をオススメします。

＜競売の開始通知が届いた方（滞納期間4～6ヶ月の方）＞

　もはや一刻の猶予も残されていません。至急、当社等の専門家へご連絡下さい。

ここで必ず憶えておいて欲しいことが2つあります。

1. 債権者からの電話や書類には、必ず「誠意のある対応」をとってください。
   ～居留守や無視等のその場しのぎは絶対にしないように心掛けてください。

2. 消費者金融業者等で返済のための新たな借金を絶対にしないでください。
   ～ローン返済の為に借金をしても何の解決にもなりません。それよりも、専門家への早急のご相談をオススメします。

A：ローン支払いを滞納した結果、一括での返済を求められることです。

下記例をご覧ください。

例）あなたは5,000万円の住宅を購入し、30年（360回）の毎月払いの住宅ローン（金銭消費賃貸契約）を組みました。

これは『30年かけて毎月決められた日に決められた金額を返済します』という約束事です。

しかし、滞納をすると約束を破ったという事で「30年という期限が無効」となります。

これが「期限の利益の喪失」です。

通常、債権者との契約条項には「期限の利益を喪失した場合は残金を一括払いする」との条項が明記されています。

なので期限の利益を喪失すると、残金全額を一括で返済するように請求されることになります。

※金融機関によって異なりますが3～6ヶ月の滞納がその目安です。

A：競売にかけられると「最高金額を申し出た者」にあなたの家が売却されます。

そうなると、現在お住まいの住宅から強制的に退去させられます。

もちろん売却金も債務（借金）の返済にあてられるため、あなたの手元にお金が残ることはほぼ全くありません。

なので、引越代や当座の生活資金もなく途方にくれる方も多くいらっしゃいます。

また、競売物件として新聞やインターネット等に載るため、競売の事実を知られたくない人やご近所さんに知られる可能性も高くなります。

このように、競売にかかると何一つ良いことはありません。

競売にかかる可能性がある状態、つまり住宅ローンの支払いが困難になってきた時や、住宅ローンの返済を滞納している時、催促状や督促状が届いてしまっている場合などは、今すぐ任意売却の専門業者に相談して下さい。

A：売った不動産・住宅に合法的に住み続け、後々家を買い戻す方法のことです。

リースバックとは、不動産の所有権を第三者に一次売却・譲渡し、賃借人として契約して引き続き住んだ後、当該不動産を後で買い戻す事（バイバックといいます）の総称です。

本来家や土地が売られて他人の所有物になるような場合でも、引き続きあなたが使用し続け、タイミング次第では買い戻すことが出来るのです。

詳しくは「リースバックについて」をご参照ください。

A：任意売却型と資産活用型があります。

主に住宅ローンの支払いが困難で返済を続けるため、および競売を積極的に回避するための任意売却型と、老後資金や事業資金の捻出等において有用な資産活用型に分けられます。

それぞれ状況によってチェックするべきポイントも異なるので、一度任意売却の専門業者に相談するのがよいでしょう。

詳しくは「リースバックについて」をご参照ください。

A：主に下記の通りです。

• 買い手の利回りや再販売利益を考慮また優先するため、結果的には一般市場より安い値段で買い取られる傾向にある

• 売買時に不動産担保ローンとは違い、（リースバックの段階として一時的とはいえ）所有権が相手に完全に移る

• 万が一バイバック（買い戻し）するための資力が確保できないと、完全に家を売却して所有権を得ることは出来なくなる場合もある

• その他

詳しくは「リースバックについて」をご参照ください。

A：買い取り金額と、借りて支払う家賃のバランス次第です。

一言でいうと、条件次第です。

一般的に、高く家を買って貰った場合は自分が賃借人として支払う家賃の金額も高く、逆に安く買って貰った場合は家賃が安くなる傾向にあります。

つまり上記条件に対していかに依頼主（今後賃借人となる方）が支払いを続けていけるか、などがポイントになるでしょう。

あるいは単純に買い手が条件に納得するか、も論点になりそうです。

こうすることで、本来家や土地が売られて他人の所有物になるような場合でも、事実上引き続きあなたが使用し続け、タイミング次第では買い戻すことが出来るのです。

詳しくは「リースバックについて」をご参照ください。

A：はい、可能です。

この交渉はリスケ（リスケジュール）と言われております。

あなた自身が各債権者（金融機関）と支払の条件を交渉し、月々の支払いやボーナス払いの金額変更を行えます。

ただし、債務の免除はできませんし、期間の延長をして月々の支払金額を抑えるので、以前よりも債務（借金）は増えます。

半端な知識や経験ではむしろ負担が増すので、この交渉自体を任意売却専門の不動産業者にお願いすることを、おすすめします。

＜交渉時には下記点にお気を付けください＞

支払条件変更後に滞納した場合、全債務を一括請求される可能性が高いので、交渉時には「無理のない支払金額での交渉」をしてください。

A：簡単に説明すると「任意売却に特化しているか、そうじゃないか」の差です。

任意売却専門会社とは、その多くが不動産業や各種士業（行政書士など）でありながら、任意売却案件に特化した経験を有しています。

賃貸物件の仲介業を行う町の不動産屋さんと比べると、任意売却案件に関して「迅速かつ好条件」での対応が期待できます。

任意売却は、いわゆる普通の不動産売買と比べ非常に「手間と時間」がかかりますし、債権者等との交渉もあるため、ノウハウの少ない一般的な不動産会社が対応出来ない事態も予測されます。

なので、任意売却を検討する場合は、任意売却を専門とする経験豊富な業者に依頼するのが最良であると言えるでしょう。

A：依頼主とやり取りする窓口が異なりますが、最終的に不動産販売時は不動産業者対応となります。

任意売却はいずれにしても、金融機関と任意売却業者が協議した金額で最終的に不動産販売活動をします。

弁護士や司法書士へ依頼する場合も、最終的には専門の不動産会社と連携しており、任意売却の販売活動は不動産業者に委ねられます。

その場合もやはり「任意売却の経験が豊富な不動産業者」であることは必須なので、初めからそのような業者に依頼した方が有利です。