任意売却とは

任意売却の基礎知識 ~任意売却とは?~

任意売却とは、住宅ローン滞納・返済不能時の主な対応の1つです。


競売の入札が行われる前に
②(主に売却後も借金の残債務を一括返済できそうにないので)一般の販売活動では売却が難しい不動産を
事前に債権者の了解を得て販売する売却方法 です。


となる競売とは、全く異なります。

下記にて、もう少し掘り下げて説明いたします。

住宅ローン滞納・返済不能時の主な対応は3つ

住宅ローンの返済ができないと、最終的には残念ながら自宅を手放すことになります。

一般的にローンの支払いが困難で自宅を手放す場合に考えられる方法は、主に下記の3つの通りです。


Q.1:なぜ「競売の入札が行われる前」なのか

住宅ローンの支払いがおおよそ4~6ヶ月ほど続いた場合、競売の開始決定通知というものが届きます。

これが届いたら、競売開始までの時間的猶予が残されていないということになります。

競売と同時進行で任意売却を進めることで時間との戦いがより一層厳しくなり、場合によっては任意売却に失敗してしまうこともあります。

そのため前提として、任意売却は競売の開始決定通知が届く前に取り組むことが望ましいのです。

Q.2:「一般の販売活動では売却が難しい不動産」とは

家を売った売却金住宅ローンなど借金の残債務」(アンダーローン)の場合、通常の販売活動を通じて家を売ることが出来ます。

逆に家を売った売却金住宅ローンなど借金の残債務」(オーバーロー)だと、通常の販売活動で家を売ることが難しくなります。

「一般の販売活動では売却が難しい不動産」とは、このようなオーバーローン状態にある不動産のことを指します。

Q.3:事前に債権者から得る了解とは(なぜそれが可能なのか)

上記「一般の販売活動では売却が難しい不動産」とは、つまり抵当権が設定されたままの不動産とも言えます。実務上は不動産を売った売却金で残債務を一括返済したら、債権者によって設定された抵当権が抹消される流れになります。

ですが、仮に売却金および余剰金をもってしても残債務を一括返済できない場合、売った不動産には抵当権が設定されたままになります。

なので元所有者(債務者=あなた)が返済不能に陥ると、現所有者(新しい不動産の持ち主)は、買った不動産を失うかもしれません。そんなリスクが高い不動産を買おうとしてくれる人は、まずいないでしょう。

任意売却では債務者と交渉し、販売活動前に抵当権を抹消してもらうことで、買い手にとってのリスクを消して販売活動が出来るのです。

債権者が抵当権の事前抹消に応じるのはなぜか

任意売却を検討するということは、不動産を売った売却金で残債務を一括返済するのが難しい状況であると言えるでしょう。ではなぜ、それでも債権者は普通売却よりも少ない回収金が見込まれる、任意売却に同意してくれるのでしょうか

なぜなら任意売却では競売に比べて、不動産比較的に高く販売できる場合が多いからです。それはつまり、お金を回収する債権者と、多くお金を返したい債務者(金融機関と貴方)の双方に取って良い結果になるからです。お互いにとって、競売になるよりはよっぽどマシだということになります。

競売と任意売却の二者択一だと、債権者・債務者双方にとって任意売却が有利なため、債権者も応じてくれる場合が多いのです。

競売との違いは?競売を避けて任意売却を選ぶ理由

任意売却

競売


このように、任意売却には競売と比較した場合のデメリットがほぼ全くありません

つまり任意売却のメリットを簡単にまとめると「競売と比べて何もかもが好条件であること」といっても差し支えないでしょう。

任意売却の流れ

任意売却の流れを簡単に説明すると、下記のようになります。



詳しくは「任意売却の流れ」ページへお進みください。

任意売却をする人たちは、どんな人?

任意売却自己診断テスト

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任意売却をするタイミングとは?

任意売却の依頼先を選ぶ際の注意事項

任意売却は不動産会社が行うのですが、その手続きや交渉は少し特殊です。法律問題や金融知識、経験が無いと難しい内容となっています。

金融機関との交渉も必要ですから、依頼の際は必ず「任意売却専門の不動産業者(または任意売却を手掛ける各種士業者など)」にご相談ください

もし依頼先の選び方が分からない場合、当社(オーナーズ・プランニング株式会社)も所属している「一般社団法人 任意売却協会」などの任意売却関連機関に相談するのもよいでしょう。プロに任せて、最善のパートナーを選んでもらえます。

「任意売却の専門家」オーナーズ・プランニング株式会社からのご提案

弊社へ届いた住宅ローンの返済および滞納に関するご相談や、競売回避のご相談に関しては、主に下記の方法で対応させて頂いております。また弊社独自サービスとして、安心サポートも提供しておりますので、ぜひチェックしてみてください。

弊社は創業から主に、大阪・兵庫を中心とした幅広い範囲での任意売却成功実績を収めてきました。是非お気軽にご相談ください!

一括買取

残債務額に応じて、一括での購入や売却ができるかを相談・分析し、場合によっては一括買取によって借金を残さず住宅ローンを完済することが可能な場合があります。

任意売却

一括買取が難しい場合、任意売却を検討します。債権者と交渉して、少しでも市場価格に近い値段で不動産を売り、借金を無理なく分割して払えるように調整します。

リースバック

一括買取または任意売却をする際の条件次第では、売った家に賃借人として住み続けながら、後々家を買い戻す「リースバック」を検討することも可能です。

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